Ипотека на городском рынке сложилась давно и работает по отлаженным стандартным механизмам. Загородные же проекты пока требуют от банков индивидуального подхода и более пристального внимания. Эксперты единогласно сходятся во мнении, что с увеличением объема ипотечных займов этот сегмент получит дополнительное развитие.
Ипотека идет в пригороды
По прогнозам экспертов, наиболее активно ипотека будет развиваться за счет проектов в ближайших пригородах. Именно здесь, в основном, приобретается жилье для постоянного проживания в качестве альтернативы городскому. Поэтому и подход покупателей к приобретению подобного жилья – «городской»: готовы к более длительным схемам кредитования и к большей доле подобного кредита в структуре своих индивидуальных доходов. Эти проекты банки оценивают как наименее рискованные и, как следствие, готовы предлагать конкурентоспособные условия.
Застройщики ближайших пригородов в свою очередь стремятся предоставить городские условия по ипотеке в своих проектах. «В 2012 году были открыты продажи проекта «Близкое». По данному проекту совместно с банком Санкт-Петербург мы разработали программу ипотечного кредитования. В этом сегменте интерес к сделкам с привлечением механизма ипотеки очень высок. Во многом это связано со спецификой самого проекта – это ближайший пригород Петербурга, всего в 7 км от КАД, и большинство покупателей приобретают у нас квартиры, таунхаусы и коттеджи как замену городского жилья. Именно поэтому они ориентируются на привычные «городские» схемы финансирования, готовы к долгосрочным кредитным схемам», - сообщает Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль».
Елена Шишулина, директор по маркетингу и продажам УК «СТАРТ Девелопмент», рассказывает, что раньше доля сделок по ипотеке в компании составляла в среднем 25%, сейчас же эта цифра приближается к 50%. «Это повальная тенденция. Кредит на недвижимость в нашей стране – это не столько выгодный финансовый инструмент, сколько надежный и ликвидный», - заключила она.
Ипотека в городе и за городом: «разница между синим и квадратным»
По данным агентства недвижимости Knight Frank, инвестиции в недвижимость – самые прибыльные, но, для того чтобы извлечь выгоду, необходим предварительный, глубокий анализ рынка и изучение всех деталей сделки – репутация застройщика, документы для оформления, стадия готовности объекта, местоположение, стоимость квадратного метра и т.д.
«Покупка недвижимости вне зависимости от целей – самое значимое событие в жизни, поэтому клиенты, присматриваясь к проектам, всегда интересуются, как продаются эти объекты, каковы шансы продать их через несколько лет, сколько стоил конкретный дом и насколько сейчас подорожал. В нашей практике были случаи, когда клиент покупал домовладение в ипотеку, а через полгода менял его на объект большего размера», - считает Елена Шишулина.
Ипотека на загородном рынке более разнообразна из-за широкого диапазона предлагаемых продуктов. Проекты не похожи друг на друга и поэтому требуют индивидуального подхода и более пристального внимания банков. По этим причинам первоначальный взнос будет больше (около 30%) и процентная ставка выше (около 20%) соответственно, а максимальная стоимость кредита составит не более 3 млн.руб. В большинстве случаев банки готовы кредитовать только покупку готового загородного дома со всеми коммуникациями. При этом условия по кредиту могут быть более жесткими, чем при покупке городской квартиры. Зачастую заявленная ипотека за городом при внимательном рассмотрении выдается под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры в городе) или объект залога (лот в коттеджном поселке) оценивается банком с большим дисконтом.
Условия загородной ипотеки варьируются в зависимости от проекта и зависят от юридической чистоты проекта, степени его ликвидности, качества концепции и репутации застройщика. Эти характеристики также оцениваются и банком. «Для проекта «Близкое» мы согласовываем полностью «городские» условия, что является своеобразной гарантией качества проекта. Банк оценивает собственные риски, а следственно, и риски покупателя как минимальные», - рассказывает Михаил Фуксман.
«Аккредитация банком определяет успешность проекта жилой недвижимости. Если проект аккредитован, значит, банк доверяет компании-девелоперу собственные финансовые активы в виде ипотечных займов, выдаваемых покупателям недвижимости. Следовательно, чем больше банков аккредитовали интересующую вас недвижимость, тем выше степень доверия застройщику. К примеру, новый район г. Пушкина «Александровский» аккредитован шести ведущими банками России», - комментирует Сергей Мкртчян, директор по продажам и маркетингу нового жилого района «Александровский» в г. Пушкине.
Самый лучший вариант кредитования, уверены эксперты, когда банк является соинвестором строительства коттеджного поселка, т.е. предоставляет проектное финансирование. В этом случае вся информация по жилью изначально гарантирована и не требует усилий банка для изучения. Так, например, в ЖК Близкое можно получить ипотечное кредитование не только под квартиры, но и под таунхаусы и дома. «По опыту продаж можем сказать, что каждый 4 клиент заинтересован в данном механизме», - отметил г-н Фуксман.
В заключение. Памятка покупателю
Есть ряд критериев, на которые стоит обратить внимание, при выборе ипотечной программы и объекта загородной недвижимости:
- Наличие специальных программ ипотечного кредитования у компании-застройщика – банк является гарантом тех объектов, которые приобретаются;
- Наличие проектного финансирования банком будет служить дополнительным гарантом доверия к компании;
- Работа по ДДУ, который защищен ФЗ-214;
- Целевое назначение земель;
- Возможность включения стоимости отделки в ипотеку – такая схема становится все более популярна как среди покупателей, так и среди банков;
- Рассрочка как альтернатива ипотеке.
По мере развития загородного рынка, с появлением все большего количества качественных проектов от опытных девелоперов условия кредитования загородных объектов будут все больше приближаться к городским. На примере собственных проектов мы можем констатировать, что уже находимся в этой точке, заключили эксперты.
