От метража к смыслам. Новые факторы инвестиционной привлекательности загородной недвижимости.
Александр Пудиков, заместитель председателя Комитета по строительству и рынка недвижимости Санкт-Петербургской торговой промышленной палаты (СПб ТПП), директор выставки «Строим Дом», принял участие в Круглом столе от Коммерсантъ Северо-Запад.
В последнее время на рынке загородной недвижимости критерии локации и площади домовладения утрачивают первостепенное значение. Ключевым аспектом для современных резидентов становится смысловое наполнение жизненных сценариев. Данный фактор выступает определяющим при формировании инвестиционной привлекательности объектов, оказывает влияние на их технико-эстетические параметры, а также задает требования к разнообразию и качеству сопутствующей инфраструктуры. На круглом столе «Коммерсантъ Северо-Запад» эксперты и участники рынка проанализировали успешные кейсы и обозначили перспективные тренды в сегменте загородной недвижимости и индустрии гостеприимства.
По данным NF Group, за первое полугодие 2026 года предложение элитного загородного жилья выросло на 19% год к году. Экспозиция достигла 227 лотов в 12 коттеджных поселках. Аналитики компании связывают это с выходом в продажу новой очереди уже реализующегося на рынке коттеджного поселка. При этом интерес девелоперов к сегменту остается сдержанным. 52% в структуре предложения занимают земельные участки без подряда, 48% — готовые коттеджи. Средняя стоимость элитного домовладения составила 118 млн рублей, что на 5% больше по отношению к первому полугодию 2025 года и на 9% ниже показателя конца 2025 года. Средняя цена земельного участка достигла 2,4 млн рублей за сотку.
По словам Виталия Киселева, директора по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, рынок элитной загородной недвижимости повторяет тенденции элитного городского жилья: он функционирует в условиях ограниченного предложения и осторожного спроса.
По сравнению с пандемийным периодом, когда спрос на загородную недвижимость вырос двукратно, сейчас ситуация в сегменте возвращается к показателям до 2020 года, констатирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». В пандемию и некоторое время после нее емкость первичного рынка находилась на уровне 10 тыс. сделок в год. В настоящее время показатель снизился до примерно одной тыс. сделок в квартал. Новые загородные проекты запускаются в основном в рамках предложения участков без подряда либо это единичные проекты с домовладениями в высоких классах загородной недвижимости, но в массовом сегменте продажа участков без подряда составляет до 80–90% сделок. При этом в массовом сегменте отмечается рост стоимости земли: на юге Ленинградской области средняя цена за сотку уже превысила 200–250 тыс. рублей, а в северных районах (Выборгском, Приозерском, Всеволожском) — в среднем 400–500 тыс. рублей и более.
Доступное загородное жилье есть, но ожидания покупателей часто не совпадают с реальностью, продолжил тему заместитель председателя комитета по строительству и рынка недвижимости Санкт-Петербургской торговой промышленной палаты (СПб ТПП), генеральный директор ВО «Экспосфера» Александр Пудиков. Среди вызовов рынка он также выделил рост стоимости строительства и дефицит рабочей силы. Удорожание отделочных материалов на 40%, нехватка строителей из-за оттока рабочей силы толкают цены вверх. Рынок «размывается»: участники занимаются не своим делом. Агентства недвижимости пытаются строить поселки, строители - продавать или сдавать недвижимость, а из-за этого, в свою очередь, растет количество недостроенных или нераспроданных объектов.
По мнению Александра Пудикова, сегодня в загородном строительстве усиливается тренд на реновацию вместо нового строительства. Из-за высокой цены ошибки людям выгоднее покупать готовое жилье и обновлять его, а не начинать стройку с нуля. Но не менее важным фактором, чем стоимость земли и самого дома, в текущих условиях становится наличие инфраструктуры и уровень комфортности индивидуального проживания: доступность школы, скорой помощи и тому подобного. «Психология загородной жизни изменилась после ковида. Люди оценили возможность жить на закрытой территории и работать онлайн, экономя на транспорте и других расходах»,— убежден представитель СПб ТПП.
ИЖС может органично существовать в уплотненной «микс-застройке» — в сочетании с блокированной и малоэтажной застройкой, считает Алексей Баринов, генеральный директор «ФАКТ. Коттеджные поселки», но отдельные загородные комплексы не способны формировать полноценную социальную инфраструктуру из-за низкой плотности населения. По наблюдениям игрока рынка, тренд на уменьшение площадей участков и домов, уплотнение застройки уже развивается.
«Доступность загородной недвижимости — это прежде всего доступные финансовые инструменты, а не только низкая цена,— уверен Алексей Баринов.— Важную роль в этом смысле сыграли ипотека под залог строящихся домов (введена с 2020 года) и переход на эскроу-счета. Покупка дома должна стать такой же понятной, как покупка городской квартиры. При этом доля рыночной ипотеки на загородном рынке начинает превышать долю льготной». Рынок ИЖС постепенно «цивилизуется»: процессы становятся прозрачнее, и нынешние покупатели (особенно зумеры) воспринимают приобретение индивидуального дома как легкую, типовую, ликвидную покупку без установки «на всю жизнь». Молодые покупатели готовы рассматривать дом как этапный вариант (пожить три года, потом поменять) — аналогично смене городских квартир по мере изменения жизненных обстоятельств.
Будущее этого рынка — в типовых проектах, единых дизайн-кодах коттеджных поселков, качественной инженерной и социальной инфраструктуре, а также в понятности и ликвидности загородного продукта, полагает руководитель «ФАКТ. Коттеджные поселки».
О том, как предприятия стройиндустрии отвечают сегодня запросам ИЖС, рассказал Максим Ракитин, руководитель отдела ИЖС компании «ПЕНОПЛЭКС». Компания перестает ассоциироваться только с популярными плитами утеплителя и предлагает системные решения — экосистему сертифицированных строительных решений для всего дома: от теплоизоляции и гидроизоляции до крепежей, клеев и геотекстиля. В последние годы фокус компании направлен на сегмент частного домостроения. Продукция производителя реализует концепцию энергоэффективного дома с замкнутым теплозащитным контуром. Кроме этого, компания разрабатывает системы для реновации существующих домов.
Александр Степанишин, учредитель, коммерческий директор компании «еЖИВИка», призывает переходить от распространенного представления о том, что загородный дом — это стройка на долгие годы,— к принципу «живи сейчас». Вместо многолетнего строительного процесса на участке компания предлагает готовый модульный продукт заводской сборки с фиксированной ценой и сроками монтажа. Основной объем работ — каркас, утепление, инженерия, отделка — выполняется производителем в теплом цеху в Ленинградской области. На участок дом приезжает готовыми модулями и собирается за 2–30 дней в зависимости от количества модулей. Кроме этого, компания борется со стереотипом «модуль равно бытовка». Высота потолков в домах «еЖИВИки» достигает 2,6–3,8 м, в модулях устанавливаются современные инженерные системы, широкие кровельные свесы, просторные крытые террасы и панорамное остекление.
лючевое изменение на рынке загородной недвижимости и гостеприимства заключается в том, что люди больше не покупают просто локацию или метры, полагает Илья Ященков, генеральный директор «Место Смолячково». Гость покупает сценарий отдыха, а инвестор — способность проекта этот сценарий монетизировать. «Поэтому сегодня выигрывают не отдельные домики, номера или апартаменты, а полноценные экосистемы: с термами, рестораном, сервисом, семейными программами, природой, историей места и профессиональным управлением»,— считает девелопер.
Он добавляет, что в северном климате тепло становится отдельным туристическим продуктом. Гость едет не просто в отель, а туда, где он может восстановиться, поплавать в открытом бассейне зимой, сходить в баню, провести день с семьей и получить полноценный сценарий отдыха. Загородный курорт «Место Смолячково» строится в этой логике. Комплекс будет работать не только для проживающих гостей, но и как самостоятельная точка притяжения для тех, кто приезжает на один день. Это расширяет аудиторию проекта и делает его менее зависимым от сезонности.
В данном проекте инвестор может выбрать между прогнозной доходностью и программой гарантированной доходности. Прогнозная модель в первый год работы проекта составляет 12% годовых при расчетной загрузке 59%. Также предусмотрена программа гарантированной доходности сроком на пять лет с фиксированными ежемесячными выплатами по категориям номеров.
По прогнозу Ильи Ященкова, будущее загородного гостеприимства будут определять проекты, сочетающие в себе сильную локацию, культурный код, полноценную инфраструктуру и профессиональную эксплуатацию. «Если хотя бы одного элемента нет, проекту будет сложно удерживать спрос и показывать устойчивую экономику»,— предупреждает игрок рынка.
Автор статьи: Александра Тен
Фото: Дмитрий Многолет
Источник: https://www.kommersant.ru/doc/8939912
